주택임대사업자 혜택, 등록 장단점 파헤치기
역시 재테크라면 부동산 만한게 없는 것 같습니다.
본인이 소유한 주택 임대를 통해 매달 꼬박꼬박 들어오는 고정수익이 있다면 정말 좋을텐데요. 한편으로는 정식적으로 주택임대사업자 등록을 해야하는건 아닌지? 한번쯤은 고민해 보셨을 겁니다.
이번글을 통해 주택임대사업자를 등록하게 되면 어떤 혜택을 기대할 수 있는지 알아보는 한편, 주택임대사업자 등록시 단점은 또 무엇인지 함께 확인 해보도록 하겠습니다.
임대사업을 목적으로 1호 이상의 민간임대주택을 취득한 자로서, 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자 등록을 한 사람을 의미합니다.
민간임대주택의 종류
민간임대주택은 취득유형과 임대의무기간에 구분되어 집니다. 취득유형에 따라서는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나뉘게되며, 임대의무기간에 의해서는 공공지원, 장기일반, 단기민간 임대주택으로 각각 구분되게 됩니다.
우선 주택임대사업자 등록 시 어떤 혜택이 있는지부터 알아보도록 할텐데요, 크게 지방세와, 종합부동산세, 양도소득세와 건강보험료 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자 혜택 - 지방세 (취득세, 재산세)
임대사업자라면 지방세로 취득세와 재산세를 납부해야 합니다. 다만 주택임대사업자로 전용면적 60m² 이하 공동주택이나 주거용 오피스텔을 취득한 경우라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 200만원을 초과하는 경우에도 85% 감면혜택을 받을 수 있습니다.
그렇다면 전용면적이 그보다 큰 경우라면 어떻게 될까요? 전용면적이 60-85m²까지는 취득세 감면혜택이 있긴하지만 조건이 까다롭습니다. 8년이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우에 해당한다고 하니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
취득세 외에 재산세도 전용면적에 따라 감면혜택을 받을 수 있는데요, 60m² 이하 단기임대인 경우 최대 50% 그리고 공공지원·장기일반의 경우에는 최대 85%까지 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 2세대 이상 임대목적으로 등록을 한 경우에 해당하며, 다가구 주택인 경우 모든 호수의 전용면적이 40m² 이하이면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우에만 해당이 됩니다.
주택임대사업자 혜택 - 종합부동산세
18.9.13 이전에 주택을 취득하거나 매매계약을 체결하여 계약금을 지급한 경우에는 합산배제되어 종합부동산세 과세에서 제외됩니다.
단 조건은 수도권 6억 (비수도권 3억) 이하로 임대기간 8년이상인 경우에만 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자 혜택 - 양도소득세
양도소득세 기준도 9.13 대책 전후로 나뉘어 지게 됩니다. 즉 18.9.13 이전에 취득한 주택은 1세대 1주택의 비과세를 적용받을 수 있으나 9.13 대책 이후 취득한 경우라면 수도권 6억 (비수도권 3억) 이하 주택에 대해, 생애 단 한번만 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
단, 8년 이상 임대를 유지하는 경우 70%의 특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자 혜택 - 임대소득세
임대소득세 혜택에 대해 알아보겠습니다.
2018년까지는 2천만원 이하의 임대소득에 대해 비과세 되었지만 2019년 부터는 과세가 적용 되었습니다. 하지만 수도권 및 수도권 외 도시지역인 경우 85m²이하의 단기임대 시 30%, 100m²이하 공공지원·장기일반인 경우라면 75%의 임대소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자 혜택 - 건강보험료
지역가입자나 직장가입자에 비해 피부양자인 경우, 임대사업자 등록을 하지 않으면 건강보험료 폭탄을 피할 수 없게 됩니다. 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자로 2020년 말까지 임대사업자 등록하는 경우, 건강보험료 인상분이 8년 80%, 4년 40% 수준으로 감면 되게 됩니다.
의무임대기간 준수
주택임대 사업자 등록은 최소 4년이상 의무임대기간을 준수해야 합니다. 하지만 8년이상의 경우 혜택이 집중되어 있기 때문에 이 기간 동안에는 주택처분에 제약이 따르게 됩니다. 물론 의무기간 종료 이전에 처분할 수 있긴 하지만 과태료와 함께, 감면된 세금이 함께 추징되게 됩니다.
임대료 상한 제한
임대사업자로 등록한 기간동안에는 임대료 상한률이 임대료의 5%로 제한이 됩니다.
따라서 집값이 오르더라도 전월세 금액을 마음대로 올릴수 가 없게 됩니다.
각종 세무신고
세입자가 바뀌거나 월세(전세) 조건이 변경되는 경우 매번 표준 임대차계약서를 작성 후 신고해야 하며 종합소득세 신고를 포함하여 세무신고를 해야 하는 번거로움이 있습니다. 제대로 이행하지 못한 경우 과태료와 함께 세금혜택에서 불이익을 받을 수 있습니다 .
이번글을 통해 주택임대사업자 등록에 대해 알아보았습니다. 혜택이 있는 만큼 분명한 단점도 존재하기 때문에 충분한 고민과 신중한 결정이 필요할 것 같습니다.
